Aké dane vás čakajú pri kúpe, darovaní alebo zdedení nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti pri kúpe - čo sa aktuálne platí?

Pri kúpe nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo pozemok, sa na Slovensku daň z nadobudnutia nehnuteľností neplatí. To však neznamená, že vás žiadne daňové povinnosti nečakajú. Nový vlastník je povinný do 31. januára nasledujúceho roka podať priznanie k dani z nehnuteľností, ktorá sa platí každoročne. Výška dane sa odvíja od typu a lokality nehnuteľnosti a stanovuje ju obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN).

Nečakajte na poslednú chvíľu a priznanie k dani z nehnuteľností si vyriešte čo najskôr. Ak priznanie nepodáte včas, hrozí vám penále a sankcie podľa zákona o správe daní.

Daň z nehnuteľnosti pri dedičstve

Dedičská daň bola na Slovensku zrušená už v roku 2004. To znamená, že ak získate nehnuteľnosť dedením, neplatíte daň z príjmu, pretože ide o tzv. bezodplatné nadobudnutie. Zároveň sa neplatí ani žiadna osobitná daň z dedičstva.

Daňová povinnosť však môže nastať neskôr - najmä ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predať. Ak ste ju nevlastnili minimálne 5 rokov (pričom sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa, ak išlo o priamych príbuzných), musíte zaplatiť daň z príjmu z prípadného zisku. Preto je dôležité nielen dedičstvo správne zapísať do katastra, ale aj zvážiť budúce využitie nehnuteľnosti.

Daň pri darovaní nehnuteľnosti - kedy sa platí a kedy nie?

Pri darovaní nehnuteľnosti ide o tzv. bezodplatné nadobudnutie. Na Slovensku sa darovanie v rámci blízkej rodiny (rodičia, deti, starí rodičia, súrodenci, manželia) nezdaňuje. V iných prípadoch môže ísť o zdaniteľný príjem.

Ak dar spadá do kategórie zdaniteľného príjmu, obdarovaný je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov a zaplatiť daň podľa sadzby 19 % (pri základe dane do 41 445,46 €) alebo 25 % (pri vyšších príjmoch). Odporúča sa preto vždy preveriť, či darovanie spadá pod oslobodenie alebo nie.

Oznamovacia povinnosť pri oslobodených príjmoch

Aj keď sú dedičstvo alebo darovanie medzi príbuznými oslobodené od dane, môže vzniknúť oznamovacia povinnosť. Ak hodnota daru alebo zdedenej nehnuteľnosti presiahne 5 000 €, je povinné túto skutočnosť uviesť v daňovom priznaní. Nesplnenie tejto povinnosti môže viesť k pokutám.

Daň z nehnuteľností - kto ju platí a kedy?

Každý vlastník nehnuteľnosti je povinný platiť daň z nehnuteľností, a to bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť nadobudol kúpou, dedením alebo darovaním. Daň vyrubuje obec a platí sa každoročne podľa sadzieb uvedených vo VZN obce. Priznanie k dani sa podáva do 31. januára nasledujúceho roka po nadobudnutí vlastníctva.

Kedy sa platí daň z príjmu?

Pri predaji nehnuteľnosti môže vzniknúť povinnosť zaplatiť daň z príjmu z predaja. Oslobodenie od dane sa vzťahuje vtedy, ak:

• Nehnuteľnosť vlastníte aspoň 5 rokov - po uplynutí tejto lehoty je príjem z predaja oslobodený od dane.
• Nehnuteľnosť ste zdedili v priamom rade a predávate ju po uplynutí zákonnej lehoty (započítava sa aj doba vlastníctva poručiteľa).
• Nehnuteľnosť ste mali v osobnom vlastníctve aspoň 5 rokov a nebola zahrnutá v obchodnom majetku.

Ako sa oceňuje nehnuteľnosť na daňové účely

Na účely priznania dane z príjmov sa ako základ používa buď kúpna cena, alebo tzv. obvyklá cena - teda hodnota, ktorú by za danú nehnuteľnosť zaplatil nezávislý subjekt v danom čase a na danom mieste.

Pri darovaní a dedičstve sa spravidla vychádza z ceny stanovenej znalcom, prípadne sa môže použiť interná smerná hodnota určená Finančnou správou Slovenskej republiky.

Ak sa príjemca nehnuteľnosti rozhodne predať ju pred uplynutím tzv. časového testu (spravidla 5 rokov vlastníctva alebo 2 roky trvalého bývania), rozdiel medzi pôvodnou cenou a predajnou cenou sa stáva základom pre výpočet dane z príjmov.

Najčastejšie chyby a ako im predísť

• Myslíte si, že keď neplatíte daň, nemusíte nič oznamovať? Nesprávne.
  Pri oslobodených príjmoch nad 5 000 € vzniká oznamovacia povinnosť.
• Podanie daňového priznania za nesprávne obdobie
  Rozhodujúce je dátum zápisu do katastra, nie dátum podpisu zmluvy.
• Zanedbané priznanie k dani z nehnuteľností
  Po nadobudnutí vlastníctva je nutné podať priznanie do 31. januára. Inak hrozia sankcie.
• Podcenenie lehôt
  Daňové lehoty sú záväzné. Ak si nie ste istí, obráťte sa na daňového poradcu.

Prehľad daňových povinností podľa typu prevodu

Daň z nehnuteľností nemusí byť nočná mora

Daňové pravidlá na Slovensku sa môžu zdať zložité, ale ak poznáte základné princípy - časový test, príbuzenský vzťah a výšku príjmu - dá sa v nich dobre orientovať. Väčšina prevodov v rámci rodiny je od dane oslobodená, no nezabúdajte na oznamovaciu povinnosť a každoročnú daň z nehnuteľností.